■德州市中医院 任雅祺 北京市国达(济南)律师事务所 徐小帆

　　从中国房地产经济发展史的角度看，我国农村或城郊土地征收、征用的基本状况具有前房地产时代性、后房地产时代性等基本特征。在新时代中国式法治化、现代化的时代条件下，系统研究农村或城郊土地征收、征用的法律风险问题具有重要理论意义和实践意义。

　　一、农村或城郊土地征收、征用的程序存在违规操作风险问题

　　典型表现包括未履行“两公告一登记”程序，其风险后果可能导致整个征收程序被人民法院依法撤销。

　　首先，补偿标准有争议的风险。补偿项目存在缺漏，易遗漏补偿的项目有：青苗补偿、地上附着物补偿、社会保障费用等。应该特别注意的是城郊接合部应参照“区片综合地价”而非单纯按农用地标准补偿。

　　其次，评估不规范。突出表现为评估机构未依法选定、评估时点故意提前、不采用市场比较法等。对此，可要求重新评估或申请专家委员会鉴定。

　　再次，特殊权益保障不足的风险。对承包经营权保护不足。法律要求，需保证被征地农民原有生活水平不降低。而现实困境是，集体土地补偿款分配易引发村民内部纠纷。对于宅基地应按照规定征收，征收农村宅基地应提供安置房或重建用地。常见侵权表现在：以“棚改”名义规避宅基地特殊补偿政策。

　　二、农村或城郊土地征收、征用的举措及法律依据

　　第一，证据保全措施。应立即对土地现状进行公证，保存土地承包合同、权属证明原件;同时把握好时效，即行政复议60日、行政诉讼6个月的期限。注意运用协商技巧，要求书面送达所有法律文书，对补偿方案提出书面异议。需要注意的是，《农村土地承包合同管理办法》强化了承包方权益保护，被征地农民可据此主张更全面的补偿。建议在遇到具体征收问题时，及时咨询专业土地律师;向自然资源部门申请政府信息公开，坚决避免签署空白补偿协议。

　　第二，基础法律依据。民法典明确了房屋所有权、用益物权、担保物权等的基本规则。规定了征收补偿、业主共同决定的事项、住宅建设用地使用权自动续期等条款。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定了征收的前提条件是需符合公共利益的六种情形。而补偿标准则提出不低于类似房地产市场价格。《最高法关于审理房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》的司法审查要点是评估报告送达程序、补偿方案选择权保障等。《宅基地管理办法》规定了普遍禁止城镇居民购买农村宅基地;翻建审批需符合“一户一宅”且不超过地方标准面积。《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确规定了“房地一体”登记原则、历史遗留问题处理方式。城市房地产管理法规范了关于房地产开发、交易、权属全流程登记问题，规定了禁止转让情形、预售条件、不动产登记制度。《商品房销售管理办法》规定了预售条件：已交付全部土地出让金，且取得预售许可证等5项要件;禁止返本销售、售后包租等违规销售模式。《城市商品房预售管理办法》规定了预售资金监管新规：必须存入专用账户，优先用于工程建设;未取得预售证售房可处违法所得3倍罚款。《物业管理条例》规定了业主大会召开条件，即交付面积+户数双过半;物业费调整需经专有部分占建筑物总面积过半业主且占总人数过半业主同意。《业主大会和业主委员会指导规则》规定了业委会选举程序、议事规则等操作细则。

　　三、农村或城郊土地征收、征用的法律风险的维权取证要点问题

　　第一，关键证据异常类型。包括会议纪要异常、签字审批倒签、资金异常流动等。

　　第二，举报途径。可通过中央纪委国家监委网站“12388”平台举报;审计署重大项目跟踪审计线索移送;税务稽查等。

　　第三，制度防范取得进展。自然资源部2023年规定，实行“人脸识别+区块链”的土地出让全程留痕，建立规划调整终身追责制。住房城乡建设部建立了“黑名单”制度：行贿房企将取消招投标资格3~5年，并对违规中介机构依法吊销资质。

　　最后需要特别注意，此类问题调查取证专业性强，建议通过专业律师团队配合审计、纪检监察渠道推进。普通购房者如发现可疑线索时，可以申请政府信息公开，但需注意个人信息安全保护。

　　总之，面对农村或城郊土地征收、征用的系列法律风险问题、社会问题及其背后的司法公平正义和社会公平正义问题，我们相信，随着新时代中国法治化、现代化的深入推进，这些问题将得到有效解决。正如《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》所指出：“完善市场经济基础制度。完善产权制度，依法平等长久保护各种所有制经济产权，建立高效的知识产权综合管理体制。完善市场信息披露制度，构建商业秘密保护制度。对侵犯各种所有制经济产权和合法利益的行为实行同责同罪同罚，完善惩罚性赔偿制度。加强产权执法司法保护，防止和纠正利用行政、刑事手段干预经济纠纷，健全依法甄别纠正涉企冤错案件机制。”