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房企“花样卖房”层出不穷 楼市:平静表面难掩“暗流汹涌”
时间:2019-07-27 09:33:38    来源:中原经济网—河南经济报    

   ■河南经济报记者 马连华

  从“取消限售”,到撤销“取消限售”,开封用了不到24个小时便成为“网红”。在楼市收紧的当下,取消限售、放宽落户、上浮贷款利率……任何一城有关楼市调控的风吹草动都可能被放大为政策导向的异动。

  记者走访得知,当前郑州房产市场受市场因素、政策因素影响呈现产品供应与市场需求部分错位的状态,针对淡季销售难题,不少楼盘出现了虚假社保、零首付、分期首付等乱象,市场预期渐趋平静的楼市难掩“暗流汹涌”。

  各种手段皆为成交

  “房管局官宣,7月22日起郑州市将全面取消首付分期政策,包含所有的商业及住宅,把握最后能使用杠杆上册机会。”看到这样的销售宣传,有购房需求的人或许会觉房地产市场要有大变化了。

  其实上述“政策解读”来源于7月17日郑州市房管局对外发布的通知,将于7月22日至9月30日开展房地产市场集中整治,提到将禁止房企实行“零首付”购房,或采用“首付贷”“首付分期”等形式违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款……夸大曲解政策、过度解读,烘托楼市“升温”、干扰购房者心理预期等,所有的噱头都为了吸引购房者。

  7月初,南阳市民王颖在中介的“点拨”下成功买房,首付20%,贷款利率也享受了最低优惠,“现在是房产市场淡季,售楼部直销及中介销售压力都很大,只要有意向购房,他们就会帮客户解决难题,其目的就是为了成交。”

  “三环内、地铁口,零首付,无限购。”在郑州市南三环与紫荆山南路交叉口的地铁口,每天都有十几名房产的推销人员,他们所谓的“不限购”并非真正意义上的取消限购,而是可以帮忙购房者解决限购的问题,让购房者符合购房的要求。

  一位置业顾问告诉记者,一般不是真的解决户口,而是办理虚假社保,费用在几百元到几千元不等。同时,该置业顾问坦言,每家中介、销售顾问都有自己的渠道,渠道打通以后,基本上没人严查,按比例筛下来的不符合标准的也多是内部上交的陪审资料。

  “抢房”氛围多为恶意营造

  “现场火爆、全线飘红,完美售罄……”从事选房软件开发销售服务的陈飞,一年来一直奔波于省内各地,不少楼盘已经购买并使用了他们研发的购房选房软件。

  陈飞告诉记者,云选房、网上选房两年前进入人们的视野,引起了楼盘的兴趣,实践操作上让很多售楼部尝到了甜头。“云选房、网上选房不仅仅是噱头,也很大程度上方便了买卖双方,是一个不错的销售途径。”陈飞坦言,不排除一些售楼部利用选房软件进行后台炒作,营造出房子不抢买不到的氛围。

  “我们看了一套房子,准备定的时候被告知必须等到某天大家集中选房,网上选房,结果我跟老公愣是没抢到。”郑州市民王娜告诉记者,后来得知,近一半的房源被售楼部提前销售出去,而不好的户型则被拿出来让大家抢购,“甚至有置业顾问、购房者透露,可以在网上购买抢号软件服务,保证能抢到房。”

  郑州某楼盘销售经理姜亚琳给记者分析,2019年上半年郑州楼市确实经历了一波小阳春行情,三、四月份新房成交量明显回升,但是价格却未出现大幅上涨的情况,而在进入6月以后,楼市整体逐渐进入淡季。姜亚琳告诉记者,她也注意到一些楼盘数据红火的程度简直令人质疑,跟楼市整体平稳到低迷的状态不符。

  中国商业经济学会副会长宋向清接受记者采访时说,楼市进入夏季一般意味着淡季的到来,这是市场因素,也有政策原因,依这几年市场表现看,整体上不会出现大幅波动,市民和政府都要保持平常心。

  楼市回暖推动力持续加持

  5月22日,洛阳“地王”1401万元/亩;5月24日,开封“地王”656万元/亩;6月13日,南阳“地王”984万元/亩……今年以来,郑州周边城市纷纷出现新“地王”。“非郑州”因素增加,对于郑州楼市下半场影响不小。

  作为距离郑州最近的古城开封,“取消限售”、撤销“取消限售”政策文件的出现,引起了社会的广泛关注。一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者,房地产市场是政策性市场,也带有比较强的周期性。商品房的商品属性有着投资甚至投机的市场属性,需要市场自发调节和周期性政策调节。

  据资深房产销售人士刘文贵分析,2018年以来,诸多百强房地产企业进入开封拿地,且无一例外的是这些房企全是高周转的销售规划,出现产品、品牌和市场需求错位,销售预期难以达到的现象,进而导致市场交易出现偏冷淡的情况。此时出台相应文件,刘文贵表示,这个政策文件的出现引起了社会的广泛关注,出现过多解读,有如之前出现的两个城市类似的压力,取消也在理解范围之内。

  “房地产不能继续成为地方政府财政收入的拐杖,也不能继续持因城施策、自主施策的惯性思维。未来学会在将这只拐杖扔掉的情况下自由自在的行走,是地方政府必须练就的基本功。因为现在的楼市仍处于政策的高度敏感期,任何一城的风吹草动都可能被放大为政策导向的异动,会被效仿、跟风,从而影响前期楼市调控成效,也可能导致楼市的非理性波动。”宋向清分析,就对政策的理解和落实来讲,郑州做得比较好,开封市房产政策的反复其实反映了两方面问题,一是对本市房地产市场发展现状及趋势的焦虑,二是对全国房地产市场通盘考虑的忽视。

  宋向清坦言,未来郑州楼市表现仍将优于周边城市,下半年销量回暖的推动力持续加持,价格小幅上扬的概率较大,高端楼盘和小户型各有稳定客户群,是市场主力。三、四线城市持续低位维持,价和量都缺乏持续上抬的基本支撑。

编辑:王丽
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