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营改增来了 对二手房交易税费影响几何
时间:2016-03-26 10:02:43    来源:中原经济网—河南经济报    

  ■河南经济报记者 马红梅

  3月5日,国务院总理李克强在作政府工作报告时表示,从5月1日起,全面实施营改增,并将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业,将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,确保所有行业税负只减不增。

  一时间,二手房交易营改增政策备受社会关注,日前终于尘埃落定。3月24日,由财政部、国家税务总局公布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》,对房地产营改增税率作出明确规定,个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的免征增值税。

  普通住宅 满2年转让免征增值税

  对于众所关心的房地产营改增税率,文件作了具体规定:个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

  对于北上广深四市房地产营改增税率,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。

  对此,北京师范大学政府管理研究院副院长宋向清表示:“普通住宅两年后增值税都为零,没有细分,不管你是一线城市还是二线、三线城市。很多二手房都符合这一条件,所以不用过于担心。”

  二手房交易税费是增是减?

  所谓增值税,就是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。在这里,我们首先要搞清楚增值税的算法,应纳税额=销售额×征收率,而销售额=含税销售额÷(1+征收率),比如一套售价100万元(含税、购买不足2 年)的房子,最终增值税应纳税额为(100÷1.05)×0.05=4.76万元。当前营业税下是总价按照5%的税率征收,按现行政策,营业税应纳税额为 100×0.05=5万元。这样看来税负减轻了。

  对此,创世不动产销售经理李伟分析认为:“一线城市分两种情况:对于普通住房来说,前两年,增值税比营业税低;对于非普通住房来说,前五年,增值税要比营业税低,之后则增值税需要缴纳,但营业税为零。所以,消费者在选择二手房时,首先要弄清楚使用年限和房款是否含税价。”

  事实上,在价税分离标价后,税负实际上略微降一点。国务院总理李克强于3月24日应邀出席2016博鳌亚洲论坛年会开幕式上演讲时指出:在财政收入下降的情况下,我们依然愿意用短期财政收入的“减”换取持续发展势能的“增”。这本身表明我们创造活力激发活力的决心,也表明我们财政拥有一定的空间。

  营改增来了,房价会降吗?

  众所周知,地产业体量大,牵涉面广,所以消息层面上一有风吹草动,市场就立即有所反应。

  采访中,郑州地产圈人士曹芳提出这样的担忧:“此政策大大提高了北上广深的二手房交易成本,原来满5年免征的也取消了,按照现在的普通住房认定标准,符合条件的基本已经找不到了,不过按照历史经验,加税只会继续推高二手房价。”

  对此,宋向清表示:“营改增更多的是对现有税收营业税政策的一种平移,而不是一种单纯的转嫁。因为在市场经济下,价格是由市场供求双方决定的,所以,这也就意味着现在的二手房转让免征营业税,将来二手房也将免征增值税。”

  财政部部长楼继伟在3月7日的记者会上表示,营业税是按照每个企业的流转额、交易额征收的税,妨碍了企业优化经营模式。所以,要打通抵扣链条,使营业税真正成为增值税,对每个环节的增值部分进行征税。这样做有利于支持服务业的发展和制造业的转型升级。

  实际上,在国外,增值税是国家调控房价的一种重要手段。对此,有市场人士表示:“税收成本的确会对当前房价产生一定有利影响,但这些因素不应该被场外杠杆放大化。不过从长期来看,会对市场的投机行为有很大程度的抑制作用,从而有利于楼市平稳发展。”

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编辑:高晓杰
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