中原经济网信阳讯 全媒体记者 吴彦飞 通讯员 殷会敏

　　在中国传统文化中，“房”作为家的载体，蕴藏着三餐四季的烟火气，收纳着阖家团圆的欢声笑语，既是“安身立命”之所，也是情感的容器与根的象征。可是，如果你倾尽两代人的积蓄购买的新房却有问题，闹心之余该怎么办呢?近日，老李就因为多年前买的房子出现了问题而陷入一场官司当中。

　　基本案情

　　老李是息县某乡镇的农村居民，为了子女上学便利，2018年，老李和妻子共同购买了信阳某置业公司开发的楼盘。房屋总价款53万元，夫妻二人拿出半辈子外出务工积攒的积蓄，又从父母、兄弟处借了部分资金，在与信阳某置业公司签订了商品房买卖合同后，一次性支付了购房款48万元，剩余5万元购房尾款双方口头约定交房时付清。然而等老李拿了钥匙验收房屋时发现，房顶竟然有裂缝，在多次与置业公司协商换房未果后，老李也迟迟未将5万元尾款向置业公司支付。置业公司于2026年1月向息县人民法院起诉，要求老李支付购房尾款5万元并支付逾期付款利息。

　　调解经过

　　息县人民法院民二庭受理该案后，第一时间联系了老李，从老李处得知案涉房屋已于2019年装修入住，但是装修后客厅顶部及卧室侧面墙体均出现裂纹，老李认为所购商品房存在质量问题，置业公司必须给出说法才同意将尾款结清。

　　承办法官认真审查了老李就房屋质量问题提交的证据材料后发现，老李的主要证据材料系房屋照片，照片中装修过的墙体确实存在轻微裂纹，承办法官遂根据工作经验采取“背靠背”的方式向老李进行普法，因建筑材料(如混凝土)正常干燥收缩产生的微小裂缝，‌不影响结构安全和正常使用功能‌，属于自然现象，并且可修复，并不属于施工质量问题。承办法官同时沟通置业公司，从一次性解纷的角度出发，希望置业公司能做出适当让步，为老李留出后期维修墙面的费用缺口。经过多次协商，置业公司同意放弃逾期利息的诉求并为老李减免5000元购房尾款，双方签订协议后老李当庭向置业公司支付了45000元。至此，横跨六年之久的房屋买卖合同纠纷得以圆满化解。

　　法官说法

　　随着大众对美好生活的向往日益增加，购房人对商品房的品质追求也越来越高。当商品房出现质量问题时，该如何处理?首先，一定要先判断房屋存在质量问题的程度。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将商品房质量问题分为三个层次，分别是：

　　一、一般质量问题，即轻微的渗漏、裂缝、墙面空鼓、墙皮脱落、渗水、门窗破损等可以通过修复恢复正常，不会影响到买受人的居住使用，这类问题属于一般质量问题。

　　二、非主体结构但严重影响正常居住的质量问题，实践中，一般涉及房屋朝向、户型等规划、设计、层高明显差异;渗漏、异响等原因无法查明且无法修复;水、电、煤气、消防设施等基础设施无法投入使用，出卖人未披露房屋存在违反善良风俗情形等可以认定为严重影响正常居住使用。

　　三、房屋主体结构质量不合格。房屋的主体结构是指如地基、梁柱、承重墙等在房屋建筑中，能承受作用的平面或空间体系。房屋主体结构与房屋的安全挂钩，一般而言，沉降不均匀导致的楼体倾斜、影响安全的墙体或楼板裂缝等，均属于房屋主体结构质量不合格。

　　如果属于可以修复的质量问题，可以双方沟通，确定问题后根据约定或规定由一方修复。如果属于严重的不能修复的质量问题，双方可以协商解决或购房人可以请求解除合同。所以，‌若仅存在一般质量瑕疵，购房人拒付尾款可能构成违约;如果房屋存在的问题是可以通过维修、整改解决的轻微瑕疵，则购房人无权直接拒付全部尾款，否则也可能构成违约;当房屋存在影响安全或基本居住功能的重大质量问题时，购房人有权拒绝支付尾款。这属于行使法律上的“先履行抗辩权”。

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