日前，郑州市房管局、郑州市财政局、郑州市自然资源和规划局、郑州市商务局、郑州市金融局、国家税务总局郑州市税务局等六部门联合印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案(试行)》(以下简称《方案》)，宣称从4月1日起，通过国有保障房运营公司收购和市场化交易两种方式，推进郑州市内八区有改善性住房需求的群众安全、高效、快速达成换房目的。

　　根据《方案》，2024年郑州市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”1万套。

　　此次政策颁布的同时，郑州市房管局还印发了2024年工作要点，其中明确，今年目标完成房地产开发投资1500亿元，商品房投放700万平方米，商品房销售1200万平方米;交付保交楼项目6万套以上。

　　“全国已有部分城市实行住房‘以旧换新’，但多是民间行为或是企业行为。‘郑州模式’从政府主导层面出发制定配套支持政策，是目前全国范围内比较详细、成熟，且有借鉴意义的版本。”豫经智库专家、上海易居研究院研究总监严跃进认为。

　　在北京金诉律师事务所主任、律师王玉臣看来，商品房“以旧换新”是指购房业主拿出手上原有成套住宅房屋，与意向购买的商品房开发项目议价，双方协商约定合理价格后，过户给开发商或开发商指定的对象，旧房价值开具等额定向房票，用于支付新房首付款，旧房和新房之间的差额由购房者通过自筹、按揭贷款、住房公积金贷款支付后，置换成功。

　　据了解，2023年，郑州二手房市场交易1133万平方米，全年成交10.2万套，在市场恢复过程中，居民二手房与改善性住房需求释放不足。目前，郑州挂牌出售二手房的客户，不少有改善性换房需求，说明改善性住房需求有很大的扩展空间。同时，卖房难、周期长、折价多等因素，已成为群众换房的最大阻碍。

　　郑州市房管局相关负责人表示：“希望通过出台此项政策，让群众在换房时能够减少阻碍，满足群众住房需求逐步改善的预期，向房地产新发展模式过渡。”

　　“《方案》是对市民存量房置换和消费升级的又一次大力支持，结合郑州市实际情况，从具体目标、实施步骤、相关任务与责任等方面进行了细致的设计，具有很强的可操作性和可预见性。”河南财经政法大学教授李晓峰说。

　　对于此次收购的房源年限及用途，郑州城发安居有限公司副总经理陈显刚表示，收购的二手房源一般是房龄20年以内的商品房，将用于郑州市的保障性租赁住房。群众可通过信息平台登记拟出售房源信息，同时选定意向购买房源，与开发企业签订《新房购买意向书》。若洽谈成功，二手房出售资金将划入三方监管资金账户，款项用于购置新建商品房，资金采取闭环操作，加快群众换房速度。

　　严跃进表示，郑州住房“以旧换新”模式的创新点在于，地方城投公司的介入一方面提高了群众换房的效率，另一方面还将收购的二手房用于保障性租赁住房，同时还响应了国务院消费品“以旧换新”的方案，契合当下的房地产发展新模式。

　　“郑州此类政策，对于各地后续推进‘以旧换新’也有启发。尤其是此次下发的文件非常详细，提及多个部门，说明支撑是非常有力的，有助于真正促进一二手房联动。”严跃进表示。

　　王玉臣认为，该模式能够满足部分家庭的置换需求，提升居民的居住环境和居住质量。同时，以旧房置换新房有利于促进房地产市场的流通，促进房地产市场长期、稳定地发展。

　　“但是，任何事物都具有两面性。该政策在实施的过程中，可能会存在一些风险，其他城市在学习的同时也需要根据当地的实际情况进行调整和规避。”王玉臣在接受记者采访时说，“以旧换新”实际上是两个房屋交易流程的融合，相对更复杂，考虑的点也更多，牵一发而动全身，所以流程的设置需要更加明确而详细，流程控制也要更严谨。

　　“对于置换房屋的业主个人也需要注意核实一些基本情况，如征信情况。如果征信有了问题，在未来房屋置换的过程中可能会产生新的问题，导致购置新房的流程无法完成。”王玉臣说。